Die Räume sind leer – aber noch nicht fertig. Vor der Schlüsselübergabe tauchen neue Fragen auf: Reicht „besenrein“? Muss gestrichen werden? Wer kümmert sich um die Dübellöcher, den verkalkten Duschkopf und die überwucherte Hecke? Und wie findet man kurzfristig zuverlässige Handwerker?
Was „besenrein“ wirklich bedeutet
Der Begriff steht in vielen Mietverträgen – und wird oft überschätzt. Der Bundesgerichtshof hat 2006 klargestellt: Besenrein heißt, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind. Mehr nicht, sofern der Vertrag nichts anderes verlangt.
Das gehört dazu
- alle Räume leer, auch Keller, Dachboden und Garage
- Böden gefegt oder gesaugt
- Spinnweben und grober Schmutz entfernt
- kein Müll, keine zurückgelassenen Gegenstände
- eigene Einbauten entfernt, sofern nichts anderes vereinbart ist
Das gehört nicht dazu
- Fenster putzen
- Grundreinigung von Küche und Bad
- Teppiche shampoonieren
- Heizkörper und Türen abwaschen
- Streichen – das ist eine Frage der Schönheitsreparaturen
Eine gründliche Reinigung ist trotzdem oft klug: Eine saubere Wohnung erleichtert die Übergabe, vermeidet Diskussionen und hilft beim schnellen Weitervermieten – was wiederum Mietmonate sparen kann.
Schönheitsreparaturen: nur wenn wirksam vereinbart
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand erhalten (§ 535 BGB). Mieter müssen nur dann streichen und tapezieren, wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf sie überträgt. Viele Klauseln sind aber unwirksam – und dann muss gar nicht renoviert werden.
Typisch unwirksame Klauseln
- Starre Fristen: „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand.
- Endrenovierung in jedem Fall: Die Pflicht, beim Auszug immer zu renovieren, egal wie lange man gewohnt hat.
- Unrenoviert übernommen: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und gab es dafür keinen angemessenen Ausgleich, ist eine Renovierungsklausel unwirksam (Bundesgerichtshof 2015).
- Farbvorgaben während der Mietzeit: Klauseln, die schon während des Wohnens bestimmte Farben vorschreiben.
Was trotzdem gilt
- Kräftige Farben: Wer eine weiß übernommene Wohnung in Knallrot oder Dunkelblau zurückgibt, muss in der Regel neutral überstreichen – auch ohne wirksame Renovierungsklausel.
- Schäden: Brandflecken, gesprungene Fliesen, Wasserschäden oder zerkratztes Parkett sind keine Schönheitsreparaturen, sondern Schäden, für die der Mieter einstehen muss.
- Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum normalen Wohnen. Sauber verschlossen gibt es darüber aber seltener Streit.
Das Übergabeprotokoll
Das Protokoll ist das wichtigste Dokument der Übergabe. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde – und schützt beide Seiten vor späteren Überraschungen. Hinein gehören:
- Datum, Adresse und alle Anwesenden
- jeder Raum einzeln mit seinem Zustand, Mängel möglichst genau beschrieben
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizkostenverteiler – zusätzlich fotografieren
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, auch für Briefkasten, Keller und Garage
- Vereinbarungen, etwa wer welche Restarbeit bis wann erledigt
- Unterschriften beider Seiten und eine Kopie für jede Seite
Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht einverstanden sind. Vermerken Sie Ihre abweichende Sicht direkt im Protokoll. Fotos mit Datum von jedem Raum sind die beste Absicherung.
Welche Arbeiten typischerweise anfallen
| Arbeit | Typisch | Tipp |
|---|---|---|
| Kleinreparaturen | Türen und Fenster einstellen, Silikonfugen erneuern, Steckdosen und Schalter befestigen | Hausmeisterdienste erledigen viele Kleinigkeiten in einem Termin |
| Grundreinigung | Fenster, Küche, Bad entkalken, Heizkörper, Türen | Reinigungsfirmen bieten Festpreise nach Quadratmetern |
| Malerarbeiten | Wände und Decken streichen, Tapeten entfernen, Lackierarbeiten | Neutrales Weiß ist fast immer die richtige Wahl |
| Bodenbeläge | Teppich entfernen, Parkett schleifen und versiegeln, Vinyl verlegen | Unter altem Teppich steckt oft gutes Parkett |
| Gartenarbeit | Rückschnitt, Rasen, Laub, Grünschnitt abfahren | Starke Heckenschnitte nur vom 1. Oktober bis Ende Februar |
Beim Garten gilt das Bundesnaturschutzgesetz: Vom 1. März bis 30. September dürfen Hecken und Gebüsche nicht radikal zurückgeschnitten oder auf den Stock gesetzt werden; schonende Form- und Pflegeschnitte sind erlaubt (§ 39 Abs. 5 BNatSchG).
Nach der Räumung: verkaufen oder vermieten
Soll ein geerbtes Haus verkauft oder vermietet werden, lohnt sich ein wenig Aufwand nach der Räumung. Leere, saubere, frisch gestrichene Räume mit kleinen Reparaturen wirken größer und gepflegter – das verkürzt die Vermarktung und stärkt die Verhandlungsposition. Für Verkauf und Vermietung muss ein Energieausweis vorliegen; seine Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Die Pflicht steht seit Ende Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.
Wer ein Haus erbt oder kauft, kann außerdem verpflichtet sein, innerhalb bestimmter Fristen energetisch nachzurüsten, etwa die oberste Geschossdecke zu dämmen. Eine Energieberatung klärt, was im Einzelfall gilt und welche Förderung es gibt.
Handwerker finden und beauftragen
- Meisterbetriebe und Innungsbetriebe finden Sie über die Handwerkskammern und Innungen Ihrer Region.
- Schriftliches Angebot mit genauer Leistungsbeschreibung einholen, am besten mehrere.
- Kostenvoranschlag oder Festpreis? Ein unverbindlicher Kostenvoranschlag darf nicht wesentlich überschritten werden; als Faustregel gelten 15 bis 20 Prozent. Zeichnet sich mehr ab, muss der Handwerker Sie informieren (§ 649 BGB).
- Abnahme gemeinsam vor Ort, Mängel schriftlich festhalten. Die Gewährleistung beträgt bei Arbeiten an Bauwerken fünf Jahre, sonst meist zwei Jahre (§ 634a BGB).
Steuerbonus für Handwerkerleistungen
Renovierung, Reparatur und Modernisierung im eigenen Haushalt sind nach § 35a Abs. 3 EStG begünstigt, Reinigung und Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistung nach Abs. 2. Das gilt auch für Mieter in der eigenen Mietwohnung. Begünstigt sind nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material; nötig sind eine Rechnung und eine Überweisung. Nicht begünstigt sind Maßnahmen, die bereits öffentlich gefördert werden. Renovieren Erben die Wohnung eines Verstorbenen, ist das nicht ihr eigener Haushalt. Wird die Wohnung danach vermietet, zählen die Kosten stattdessen als Werbungskosten.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug streichen?
Nur, wenn der Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie überträgt und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Viele Klauseln sind unwirksam. Ausnahme: Ungewöhnlich kräftige Farben müssen meist neutral überstrichen werden.
Was ist der Unterschied zwischen besenrein und Grundreinigung?
Besenrein heißt: grobe Verschmutzungen beseitigt, Böden gefegt. Eine Grundreinigung umfasst dagegen Fenster, Küche, Bad, Heizkörper und Türen. Sie ist nur geschuldet, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich verlangt.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
So lange, wie er braucht, um mögliche Ansprüche zu prüfen – üblich sind drei bis sechs Monate. Einen angemessenen Teil darf er bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Darf ich im Sommer die Hecke schneiden?
Schonende Form- und Pflegeschnitte ja. Radikale Rückschnitte und das Auf-den-Stock-Setzen sind vom 1. März bis 30. September verboten, um brütende Vögel zu schützen. Bewohnte Nester dürfen nie beseitigt werden.
Kann ich die Renovierung von der Steuer absetzen?
Ja, wenn es Ihr eigener Haushalt ist: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro Steuerermäßigung im Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG). Rechnung und Überweisung sind Pflicht.
